Какое вложение в недвижимость лучше: квартира или нежилое помещение или земля + строительство коттеджа?

Пересмотрите свои взгляды на этот вопрос.
Выгодно не во что вкладывать, а как вкладывать.
Простой пример. Я купил земельный участок в жилой зоне (село) за 200 тыс. руб. при потенциальной рыночной стоимости в 500 тыс. руб. Если я имею возможно сразу эту недвижимость реализовать и получить свою маржу - это и есть самый выгодный вариант, а будет это квартира, участок или офис не важно.
Сдавать квартиру и получать прибыль как вам тут писали в данном случае это не прибыль, а напротив упущенный доход.
Опять же пример. Вы купили квартиру в Москве (абстрактно) допустим за 4 млн. руб. Если следовать ранее высказанной логике вы можете сдавать квартиру в аренду допустим за 20 тыс. руб. - Это доход? Я говорю что нет. Почему? Потому что квартира окупится в таком случае за 16 лет!
Я найду достаточное количество более эффективных средств вложения капитала.

Если вкладывать деньги, то квартира, однозначно, даже выгодней чем нежилое помещение. Дополнительные вложения в квартиру (ремонт) меньше, чем во всех остальных объектах, при этом квартиру можно сразу же сдать и вложенные деньги быстро начнут приносить доход. Нежилые помещения сейчас сдаются хуже, чем квартиры. Земля+ строительство коттеджа- доп. расходы и времени, прежде чем этот объект начнет приносить прибыль гораздо больше.

Лучше вложить в квартиру и сдавать ее ...

земля
а еще важно географическое месторасположение любой недвижимости

Считаю земля выгоднее, т. к. там можно построить что угодно, хоть офисное здание, хоть клуб

как уже написанно надо понимать время на которое вкладывать деньги если долгосрочно это земля, если чтоб доход получать это квартира.

в жилое жильё