требуется ли ггэ проекта трех этажного 12 ти квартирного дома?

Статья 49 ГрК РФ

2. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

Если у Вас таунхаус с 4 секциями, в каждой по 3 квартиры, и у каждой секции по подъезду, то не нужна.

Если "свечка" с 12 квартирами, нужно думать, являются ли 12 квартир "несколькими".