Если бы все было так сладко, как Вы думаете-продали бы предыдущие владельцы такой лакомый кусочек? Трешку по цене двух комнат? А?
Опека никаких прав на комнату соседки не дает.
1)После ее кончины, ее муниципальная комната так и останется муниципальной, и государство в лучшем случае предложит Вам ее выкупить (да по рыночной стоимости, а то и выше-у них там какие-то странные расценки, явно с потолка), а в худшем поселит какого-либо очередника
2)А если опеку оформите-сможете приватизировать на бабульку (если успеете). Так как она будет признана недееспособной, то естесственно, завещания написать на Вас или кого-то не сможет. После ее кончины 2 варианта-или откуда-то вылезут неизвестные ранее родственники (а они у одиноких бабулек процентов в 99 откуда-то вылезают), или комната будет признана выморочным имуществом, станет опять муниципальной, и
смотри сначала пункт 1)