Ипотека, которую предоставит физическое лицо

Да, реально. Продажа с рассрочкой платежа или договор аренды с правом выкупа. В ДКП будет график платежей оплаты -за саму недвигу +арендные платежи, или др. Но тут возможны какие угодно важные моменты, которые установил продавец и которые стоит обговорить с ним заранее, до сделки. Когда переходит к покупателю право собственности на квартиру -сразу после подписания ДКП и регистрации права собственности в Росреестре или после 100 % оплаты за квартиру, или как-то на иных условиях ? Если после подписания ДКП, то наверно в обеспечение выплаты продавец наложит обременение на квартиру, до момента полной оплаты по ДКП. Если право собственности переходит к покупателю после 100 % оплаты по ДКП, то тогда покупатель должен наложить обременение на эту квартиру. Регистрацию залога осуществляете сразу после подписания ДКП, И условие о залоге отражаете в ДКП. Иначе, если будете платить без залога квартиры, то продавец еще несколько раз так же "продаст" эту квартиру, и потом у него и денег может не быть что вы ему выплатили. А если в вашем залоге квартира , то ужен не продаст другим. Второе стоит понять, что если продает с рассрочкой платежа, то значит покупатель в цену квартиры заложил все проценты за рассрочку т.е. цена будет намного выше рыночной, естественно исходя из срока рассрочки, так как в нее будут заложены проценты за срок рассрочки. Но тут вряд ли вам дадут рассрочку как и ипотеке лет на 15-20, обычно дадут 1-2 года, поэтому платежи будут намного больше, чем по ипотечному кредиту. Также , тут такая хитрость -если по ипотечному кредиту можно досрочно полностью или частично погасить кредит, тем самым сэкономив на будущих процентах по кредиту, а за несколько лет они могут и несколько млн. рублей быть, то по схеме с рассрочкой платежа -процентов в договоре нет и стоит только фиксированная цена продажи квартиры по ДКП, цена квартиры в ДКП -это существенное условие в договоре и вы ее уже не можете изменить.
И что будет если у вас наступит форс-мажор, и не сможете полностью оплатить квартиру ? -потеряете доходы, работу и тп. Как тогда выходить из сделки , если право собственности к вам не перешло еще на квартиру ? Ведь тогда продавец, может тогда сделать не просто ДКП с рассрочкой платежа, а Договор аренды с правом выкупа, когда вы ежемесячно платите ему за аренду квартиры в период рассрочки и платите в качестве рассрочки по ДКП. Поэтому -при расторжении договора, вам за аренду квартиры деньги не вернут, а за оплаченную вами рассрочку по ДКП, должны вернуть. Ну а если продавец скажет при этом, что у меня сейчас нет такой суммы для возврата. Что тогда ? Тогда у вас обязательно должно по этому договору наложено вами обременение на эту квартиру, и на этих условиях в судебном порядке, тогда можете взыскивать долг по договору с продажей с аукциона предмета залога.
Если ДКП с рассрочкой, то продавец еще может сделать и так- право собственности после 100 % оплаты по договору, а пока не выплатили ему полностью, то платите ему за аренду квартиры -цена аренды будет включать и проценты по рассрочке, и отдельно платите ему за саму рассрочку.
Если договор аренды с правом выкупа, то продавец может заложить условие, в договоре, что арендная плата меняется -может расти, но цена самой квартиры по рассрочке меняться не может-поэтому платите тогда за саму квартиру фиксированную сумму и за аренду ее переменную сумму, так как и коммуналка сейчас тоже растет раз в полгода. И если договорились на рассрочку на несколько лет, то свыше одного года договор аренды должен регистрироваться в Росреестре.
Поэтому этот договор может сложным и содержать какие угодно ньюаны. Нужно с юристом по сделкам с недвигой его предварительно изучить и изменить, если возможно.