дом куплен по ипотеке можно во дворе построить магазин

у нас дом и помещение куплены как жилой дом

Земля тоже Ваша?У Вас два свидетельства?И на дом,и на землю?

Так не бывает. Должно быть два свидетельства,одно на дом,другое на землю.

Для того ,чтобы построить магазин :
В обязательном порядке необходим раздел земельного участка. Вы можете строить магазин на собственном земельном участке, но при этом необходимо изменить вид разрешенного использования земли (Федеральный закон № 172-Ф3). Если ваш земельный участок относится к землям поселений и видом разрешенного использования является индивидуальное жилищное строительство, а также, если на участке уже построен жилой дом, вам необходимо провести межевание, отделив жилой дом от коммерческой застройки.
2. Далее обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, который вы отделили для строительства магазина. Если вам выдали постановление, разрешающее изменение вида разрешенного использования, обратитесь в Федеральное Управление по единому учету земли, кадастра и картографии для внесения записи в единый реестр.
Затем Росреестр, отдел Архитектуры и градостроительства.

спасибо если что можно будет еще раз обротиться за помошью

получи сперва консультацию у юриста