Помогите, пожалуйста, оценить квартиру: сколько примерно стоит двушка 45 м. кв. с жильцом в придачу, в Санкт-Петербурге?

Состояние двушки - удовл. (но не убитое) , эт. - 9/9, 20-25 мин. пешком от ст. метро "Озерки", 137 с. , дом построен в 70-ые годы, ремонта с тех пор в квартире не было. Я думаю, она бы стоила 3850-3950 000 руб. , если бы не 2 "но".

Первое "но": зарегистрированный жилец живет за границей уже много лет и приезжать в Россию не собирается, следовательно, квартира будет с обременением (с зарегистрированным старым жильцом) .
Второе "но": квартира продается по доверенности от него, т. к. он - 1 из 2-х собственников, доверенность выписывается на второго собственника (его мать) .
Вывод: продать - трудно, и цена на такую квартиру резко падает из-за этих 2-х факторов.

Может, вы и не продавали такие квартиры, но их продавали ваши коллеги. В каких пределах колеблется цена на такую квартиру? Почем, на ваш взгляд, может купить ее невинный покупатель, не придающий особого значения продаже по доверенности (не сознающий рисков) , а также не предполагающий о предстоящем обременении "грязной" девяткой? (Хозяйка квартиры этот факт - невозможность выписать жильца из квартиры по доверенности - афишировать не будет) . Как часто встречаются невинные покупатели (не разбирающиеся в документах сами и не обращающиеся за сопровождением к юристам или агентам) ? За сколько лично вы выставили бы такую квартиру?
Хозяйка хочет выставить ее за 3600 т. р. Каковы перспективы?

Заранее благодарю за ответы!!!