Когда у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций?

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи товаров учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ. При этом товаром для целей НК РФ является любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ) . Следовательно, при передаче организацией на возмездной основе права собственности на недвижимое имущество возникает доход от реализации.
В общем случае при использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ) , то есть дата перехода права собственности. В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, право собственности на недвижимость по договору продажи переходит к покупателю только после того, как такой договор пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ) .
По вопросу определения даты реализации недвижимого имущества в целях определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль финансовым и налоговым ведомствами, а также судами в разное время высказывались разные точки зрения:
1) датой получения дохода при реализации недвижимости является дата государственной регистрации перехода права собственности, удостоверенная свидетельством о государственной регистрации прав;
2) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
3) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом, вопрос определения даты получения дохода в целях исчисления налога на прибыль при реализации недвижимости является спорным.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества, в том числе при продаже недвижимости, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ, как разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой начисленной амортизации. Остаточную стоимость рассчитывают на основе данных налогового учета. Минфин России в письме от 21.03.2011 N 03-03-06/1/162 высказал мнение, что остаточная стоимость недвижимости, учитываемая в расходах при продаже, определяется на дату подписания акта о приеме-передаче недвижимого имущества.
Если при реализации основного средства выявлен убыток в результате превышения его остаточной стоимости (с учетом расходов, связанных с его реализацией) над полученным доходом, то такой убыток на основании п. 3 ст. 268 НК РФ включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока эксплуатации выбывающего основного средства.
Если реализации подлежит недвижимое имущество, учтенное в качестве товара, доходы от его реализации могут быть уменьшены на расходы по основаниям пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ (расходы по приобретению покупных товаров) .