1. На фото видно, что "трещины" это бетон который проложен в стыке между плит, надо просто заделать щель Ceresit бетон, предварительно обработав Бетон контактом или смочить...
2. Откуда вода? вода разгружает и размывает старый слой бетона, приводит к размягчению материала, который теряет свои свойства и т. п.
Надо устранить течь - если выше крыша - значит чинить крышу от протечек, если сосед - то вам необходимо засвидетельствовать в ЖКО - составить экспертизу нанесенного ущерба и стребовать с соседа средства за ремонт
Вот писал о грунтовках например -
http://material.tkat.ru/?mod=articles&act=full&id_article=28820&src=1