нужна помощь

квартиру делить только через суд,
если суд это сделает, Вы сначала должны предложить выкупить свою долю матери мальчика как его представителю
кто расписывался за сына, не важно

Вы обязаны в письменном виде уведомить опекуна ребёнка о своём желании и указать цену: второй собственник имеет преимущественное право покупки доли. Если он отказывается или "отмолчится", то по истечение месяца имеете право свою долю продать кому-либо.

никак

свою долю то вы можете продать, независимо от этого. вы же всю квартиру продаете, где ребенок прописан.

Механизм примерно такой. Заказная телеграмма с предложением купить долю-второму дольшику с указание цены, паралельно искать покупателя. Продать другому челу можно только не дешевли цены указанной вами в телеграмме. Продается-ДОЛЯ. Если речь о комнате и не приходите к обоюдному согласию-тогда в суд, что бы суд определил порядок пользования помещением, ну кто какую комнату буде занимать. Но это долго, я продал ДОЛЮ, а новый хозяин уже сам разрулил т/к с родственниками суды идут оч долго-можно годами судиться и не придти к соглашению.

мать его опекун она имеет право на сделку

Сергей, я работаю риэлтором и могу сказать, что безвыходных ситуаций не меняет. В вашей ситуации просто сложно проходить опеку, а вообще лучше пообщаться с матерью ребенка.. . Я могу попробовать это сделать бесплатно. Мой телефон 8-917-590-47-33.
PS вы обязаны ребенка в новой квартире наделить собственностью равной той, которая у него имелась)))

Наделить ребёнка собственностью не менее той, что продана-это проблемы опекуна ребёнка, если они решаться продать вам свою долю. Лучше всего договориться с этой женщиной полюбовно. Или пусть ищет деньги на выкуп вашей доли, или подписывает отказ, но в этом случае она больше денег потеряет. Так ли много желающих жить с чужими людьми в коммунальной (по сути )квартире? Придти к взаимной договорённости выгодно вам обоим!