хочу сдать квартиру без посредника, но с договором и отчислением налогов. подскажите как грамотно это сделать?

Даже не думайте! Кинут!! ! У меня уже двое попали.. .
Риэлтеру платит арендатор, а не вы. (просто оговорите этот момент - они предлагают и другие варианты) . Но это страховка от проходимцев.
1) позвонить в лучшее агентство, не называя свой телефон, узнать стоимость вашей квартиры.
2) можно также позвонить, как арендатор, желающий снять квартиру приблизительно такую же в таком-то районе.
3) решить, за сколько сдаете свою
4) мой знакомый риэлтер - просто артист - он подбирает до десяти желающих снять на одно время - все ждут внизу - поднимаются по звонку, одевают бахилы, задает наводящие вопросы
Два часа на просмотр - ваш выбор - договор.
5) если вы просто заявите в риэлтерское агентство, что сдаете - просто говорите при звонках, что сегодня показываю, допустим, с двух до четырех всем. Обязательно спрашивать из какого агентства и при заключении договора посмотреть у риэлтера удостоверение и позвонить в его фирму: работает ли такой у них. (Для этого взять с собой список телефонов всех лучших агентств)
6) не отдавать квартиранту ключ от одного замка - на случай проблем перекрыть вход
7) Самому платить за квартиру - платежки все у вас
8) Внимательно прочитать договор - все, что не устраивает вычеркиваете или добавляете нужное.
9) Знакомым лучше не сдавать - проблем больше, а денег меньше

письменный договор надо оформить...

Вы сначала найдите того, кто захочет. Я вот этим сайтом пользуюсь move.ru Там размещение бесплатное и быстро нашли клиентов, поэтому советую!