Кто оплачивает услуги риелтерского агентства - продавец или покупатель? Как это грамотно оформляется?

Услуги агентства оплачивает покупатель. Оформляется договором на оказание консультационных услуг. Возможно в каких-то агентствах берут деньги с продавца. Но то о чем вы спрашиваете два совершенно разных договора и они не взаимосвязаны. Даже если вы- агентство и работаете по агентскому договору, вы аказываете услугу собственнику по продаже его жилья. А с покупателем у Вас другой договор на оказание консультационных услуг по подбору вариантов недвижимости, сопровождение сделки и т. д. и оплата % за хлопоты.

покупатель
отдельного дог нет
они берут залог и дают на него расписку-она и остается им

На самом деле все очень просто.
Есть клиент (Продавец) , он заключил некий договор с неким Агентством недвижимости. В договоре прописана продажная цена объекта, сумма, которую получает Продавец на руки и сумма вознаграждения Агентства (разница) . Сколько впоследствии получит директор конторы, а сколько агент - это оговаривается внутренними договорами Агентства и, в принципе, ни Продавца, ни Покупателя не касается.
Покупатель, приобретая объект недвижимости, платит продажную цену, часть из которой (бОльшая) отходит Продавцу, другая часть Агентству.

А теперь встречный вопрос: кто же все таки оплачивает услуги риэлторов? С одной стороны - Покупатель - да, согласна. А с другой стороны, если предположить чисто гипотетически, что Продавец продавал бы свою квартиру сам, без Агентства, он мог бы (опять же, чисто теоретически) получить денег бОльше (либо остаться "с носом" - но это уже другая песня) .
Таким образом, риэлторы уменьшают долю денег, которую мог бы получить Продавец при продаже принадлежащей ему на праве собственности недвижимости. Но эти деньги они зарабатывают - консультируя стороны договора и в идеале не допуская мошенничества.

Отношения Продавца и Агентства сделкой не являются в ТОМ СЛУЧАЕ, если договор заключен на оказание посреднических услуг. Если заключен договор-поручение - надо читать, всяко-разно бывает, вплоть до наложения ареста на недвижимость со стороны риэлторов при отказе Продавца продавать через их контору (имею случай из практики 10-летней давности) .

А статьи ГК - там в договоре, в соответствии с конкретными его пунктами, статьи-то и перечислены.. .
Главное, перед тем, как подписать что бы то ни было, надо внимательно ВСЕ прочесть, если не ясно - спросить, если снова не ясно - взять бланк договора и проконсультироваться у того, кому ясно, и только затем подписывать.
Вот и все...

Кто обращается за услугой, тот и платит! Хочет покупатель, чтобы ему подобрали и оформили квартиру, надо за это платить? Хочет продавец, чтобы ему помогли продать квартиру, надо за это платить? Раз надо платить, сумма комисионных однозначно должна быть прописана в договоре, в противном случае это может привести к столкновению интересов, сокрытию цены квартиры и т. п.

А по-моему платить должен тот, кто заключал договор с агентством. Если договор заключается продавцом, то как правило агентское вознаграждение прибавляется к стоимости квартиры, но рассчитывается с агентстом все-равно продавец. Но если договор заключает покупатель (на поиск квартиры, или на сопровождение сделки) , то в этом случае платит покупатель.