Подскажите по вашему мнению и опыту какая квартира лучше.

Второй вариант: больше комнат, рядом транспорт. А ремонт можно сделать самим со временем.

Берите вторую. До школы младшего ребенка поднакопите и поменяете на лучшую.

Второй вариант лучше.

у детей спросите

второй

Хрущевка...
И ту и другую того и гляди снесут и отселят вас к чёрту на кулички... и школу менять придётся посреди года.
.
Рожайте третьего и внедряйтесь в ряды поборников всяко-разных льгот и пособий и субсидий... и ИПОТЕК...
терять вам нечего и отступать поздно.:))
.
Чтоб соблюсти ДИСЦИПЛИНУ и ПОРЯДОК на сайте - отвечу строго на вопрос - 1 вариант. (Хоть поживёте по-человечески пока вас не снесут... Да и третьего едока легче делать, карабкаясь на третий этаж, а не на пятый.)

Совмещенный туалет-ванная (при наличии четырех человек в семье) -
это круть, которой мазохисты позавидуют)))

Мне двушка больше понравилась по всем параметрам. Хотя до транспорта 20 минут это далеко.

детям рано или поздно нужны будут отдельные комнаты. Если нет перспектив на дальнейшее улучшение, тогда трешка. Если есть, двушку легче продать будет.

второй вариант, двое детей подрастут и нужна будет отдельная комната

Никакой.... Верхние этажи (хрущёвка).... Вообще для жилья не пригодны.
Летом жарко, зимой холодно и в хрущёвках крыши текут....

По идеи лучше жить не в угловой и не под крышей. Но если 2-е деток, то трёшка предпочтительней.

А какая инфраструктура рядом : магазины, детский сад, поликлиника...
Какой двор ( для семьи с детками это очень немаловажно ) , есть ли где погулять . Еще учтите удаленность от бабушек/ дедушек, если рассчитываете, что они будут приезжать и помогать с детьми.

Мне нравится больше вариант 2. Во-первых у вас двое детей ( разнополых ) и рано или поздно каждому понадобится свой угол ( комната ) . Во-вторых транспорт ближе.

С детьми предпочтительней трешку. Если эти варианты не окончательные, может еше поискать трешку на втором этаже?

Бери трёшку, жить в друшке на кухне - уныло

Первый вариан мне нравится больше. Во первых с потолками можно помудрить и через полтора года надстроить детям второй этаж. Во вторых больная тема это кухня, как вы будите на ней размещаться? 0.7 м в этом случае вас сильно выручит. В третьих лучше ходить на 3 этаж (даже если по ступенькам также) чем на 5 этаж.
в четвертых кладовка наше все. У нас вон велике в комнате стоят - кладовка маленькая.
Плюс два балкона это очень полезная вещь. их всегда можно присоединить к комнате или сделать место под стол для уроков ( это на будующие)
Сходите в школы поспрашивайте какая программа, сравните. У нас школа которая подальше учит лучше чем ближайшая. И в разы дешевле чем гимназия под боком.