Покупка квартиры у родственника с использованием ипотечного кредита?

Здравствуйте. Постараюсь описать более точно свой вопрос. И так имеется однокомнатная квартира, собственником в которой является моя мать. В этой квартире мать не прописана, а прописаны только жена и дочь (два человека) по доверенности от собственника т. е. матери. Прописаны жена и дочь 4,5 года. Ситуация у нас складывается такая, что жене по государственной программе (программа для работников образовательных учреждений) выделяют 20% от стоимости жилья при оформлении ипотечного кредита. У нас имеется такая идея, что жена и дочь выписываются из данной квартиры и моя мать (собственник) выступает как «продавец» , а мы «покупатель» т. е. мать продает нам квартиру. Так вот здесь мой вопрос – при таком положении есть ли риск того, что банк может признать такую сделку недействительной и на основании этого отказать в выдаче ипотечного кредита, основываясь например на том, что это похоже на «махинацию» или что-то подобное (якобы родство продавца/покупателя или др.) ? Хочу сообщить, что кредит будет оформляться на супругу так как ей выделяются государственные средства (20% от стоимости) на покупку жилья! Хочу заранее сказать большое спасибо, за любую оказанную помощь в данном вопросе.
P.S. Хотим так сделать по той причине, что некоторые неувязки есть. Мои родители не могут продать квартиру в другом городе и нет денег на покупку новой двухкомнатной квартиры и чтобы не терять эти 20% государственной поддержки (необходимо реализовать до января 2013 года) надо приобрести какую-то квартиру, а после продажи квартиры в другом городе выплатить досрочно ипотеку.