подскажите. чем чревата покупка квартиры по дарственной от частного застройщика?

дарственную можно отозвать а вот факт передачи денег доказать нельзя. не фиксируется

Любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, может быть признана недействительной (статья 168 Гражданского кодекса РФ) .
Гражданским кодексом РФ установлена классификация недействительных сделок. Отдельное место в этой классификации занимает статья 170 Гражданского кодекса РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.
Притворная сделка — это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку.
Случаи заключения притворных сделок в практике встречаются чаще заключения мнимых сделок. В этом случае стороны желают скрыть свои истинные намерения для того, чтобы избежать нежелательных для себя гражданских, налоговых и иных правовых последствий. Фиктивность может быть обнаружена только в случае конфликта.
Притворная сделка также считается ничтожной. Что же касается прикрываемой сделки, то закон допускает возможность признания ее действительной. В этом случае при оценке действий сторон должны применяться требования, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. При этом прикрываемая сделка может оказаться законной (если, например, дарение совершено под видом купли-продажи с целью избежать огласки сведений, относящихся к личной тайне) либо недействительной (если купля-продажа совершена под видом дарения, чтобы обойти правила о преимущественном праве покупки доли другими участниками общей собственности) .

Таким образом, основания недействительности и у мнимой, и у притворной сделок одинаковые. Различие заключается в том, что при мнимой сделке подлинная воля сторон вообще не направлена на возникновение каких-либо гражданско-правовых отношений.

Во всех случаях, сторона или стороны мнимой и притворной сделок преследуют противоправную цель.
А потому такие сделки запрещены гражданским законодательством. По общему правилу к недействительным сделкам применяются последствия в виде двухсторонней реституции (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ) . Это наиболее распространенное правовое последствие недействительности (в том числе и ничтожности) сделки.
Двусторонняя реституция — это возвращение сторон в прежнее состояние. Она предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если это невозможно — в виде денежной компенсации. Как мы уже отмечали, общие последствия недействительности применяются и к мнимым сделкам.
У последствий заключения притворной сделки есть свои особенности, установленные пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, исключающие применение двусторонней реституции. К сделке, которую стороны намеревались прикрыть, применяются относящиеся к ней правила гражданского законодательства.
--------------
Гк РФ
Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности
Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.
При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного.
При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Лучше Васи не скажешь.

интересно, а что значит частный застройщик? А какие застройщики еще бывают?

Возможностью остаться и без денег, и без квартиры !