берете свою дружную семью и проводите следующий маневр:
На квартиру, полученную по наследству мама берете кредит под залог этой квартиры. Это - первоначальный взнос.
Вы берете ипотеку под залог приобретаемой квартиры.
Переезжаете в новую квартиру, бабушкину - сдаете. Этими деньгами погашаете первый кредит, ну а вторую оплачиваете сами. Таким образом Вы не платите налог за продажу квартиры, ибо её не продали и получаете вычет с двух миллионов рублей (если, конечно, вы его отчисляете себе) .
Как одобрять ипотеку ИП - не публичный разговор. Это не проблема.
В итоге - у Вас в собственности 2 квартиры, одна из которых сама себя выкупает.
Конечно, считать нужно подробнее. Вы, к сожалению, не указали город. Но на налогах экономите знатно)