как высчитать материальную выгоду за год?

Материальная выгода получается от экономии на % за пользование заемными средствами, полученными от организации или ИП. В статье 212 НК РФ говорится
1) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора;
(в ред. Федеральных законов от 24.07.2007 N 216-ФЗ, от 22.07.2008 N 158-ФЗ)
2) превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в иностранной валюте, исчисленной исходя из 9 процентов годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.
(в ред. Федерального закона от 06.06.2005 N 58-ФЗ)
Рассчитаем какая материальная выгода будет за год
1) 2\3 ставки рефинансирования=13%:3 х2=8.66%
2) Разница ставок 8.66%-7=1.66%
3)60000 х 1.66% =996 рублей Материальная выгода за год.
Если за меньший срок считать делите на 365 и умножайте на дни

Матвыгода расчитывается так (3/4 ставки рефинансирования) :
13% /4*3 = 9,75 9,75- 7 = 2,75%
Допустим рассчитываем мат. выгоду за апрель: с 11.04 по 30.04 - 20 дней

60000*2,75% : 365 дн * 20 дн = 90,41 - налогооблагаемая выгода

90,41 *35% = 32 - подоходный налог
Если займ взят на покупку квартиры налог не 35%, а 13%

Как могут проценты кредита быть меньше ставки рефинансирования???? В убыток себе что ли?