откуда взять правоустанавливающие документы, если....

Раз у Вас дети, Вы не сможете сначала продать свое жилье, а потом купить на эти деньги новое. Продажу и покупку придется делать в один день. Технология такой сделки для риэлтора очень проста (для Вас-не знаю). Сначала ищем желающих купить Вашу квартиру. Находим покупателя, берем у него аванс и договариваемся, чтобы он ждал какое-то время, пока найдем для Вас встречный вариант. Находим этот вариант, вносим продавцам аванс и просим предоставить все нужные документы для органов опеки. Идем в опеку, несем туда все документы по своей квартире и по квартире, которую собираемся покупать. Через какое-то время (неделя-две обычно) опека выдает письменное разрешение примерно такого содержания-Разрешить продажу квартиры по такому-то адресу, в которой прописан и является сособственником такой-то ребенок при условии одновременного приобретения квартиры по такому-то адреса, в которой на имя ребенка будет приобретена такая-то доля. Как только Вы получите это разрешение (при условии, что все остальные документы по обоим квартирам готовы) Вы можете приглашать своего покупателя на сделку. Все-Ваш покупатель, Вы и Ваша семья, продавец квартиры для вашей семьи собираются вместе, определенным образом закладываются деньги в ячейку (Вы скорее всего их даже в руки не возьмете, они пройдут мимо вас транзитом, их получит продавец Вашего встречного варианта после госрегистрации обоих квартир), одновременно подписываются ОБА договора (продажа Вашей и покупка новой квартиры) одновременно сдаются на госрегистрацию.
Нюансов много-но это основная суть такой сделки (так называемой цепочки)

нужна копия документов на новое жилье, что оно не под обременением и вообще принадлежит тем у кого вы его собираетесь купить.

все очень просто) эти документы (ксерокопии) вы берете у собственников того жилья, которое выберете взамен своего. органы опеки разрешат вам продать свою квартиру только с одновременным приобретением (то есть в один день продажа и покупка)
в вашем случае рекомендую обратиться в агентство недвижимости.

добавлю: мне не понятно, почему надо сначала продать мою квартиру, а потом искать мне - вдруг не будет нужного? - поэтому я параллельно с продажей искала себе через "из рук в руки" - составила таблицу подходящего, ходили смотреть - и к моменту продажи моей кв. - у меня было 3 варианта для покупки

провоустанавливающие документы на жилье это то что у продавца вашего написано в свидетельстве о гос. регистрации когда он покупал квартиру. (например - договор купли продажи, долевки, дарения зарегестрированный в рег. центре) свидетельство на квартиру можете на всякий случай взять кадастровый или паспорт БТИ.

Продавца.

скорее всего вам просто так никто не отдаст правоустанавливающие документы. Нужно купить квартиру, то есть обеспечить жильем несовершеннолетних, а потом уже отчуждать недвижимость принадлежащее несовершеннолетним.