Имею: 1/2 доли дома, зем. участок под домом, зем. участок отдельный. Как без потери лишних средств оформить всё на маму?

Договор дарения. Нотариус обязателен. Цена зависит от кадастровой стоимости объекта.

Зачем?

в зависимости от кадастра - реально от 12000р

напиши завещание...

Договором дарения. Но к нотариусу все равно идти придется, так как сделка с долей. Можно завещание, но тогда мама сможет стать собственницей только после вашей смерти и со стоимости дома и земли заплатит госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство.

В другом своём вопросе Вы спрашивали про дарение. Так и оформляйте. В Вашем случае обязательно через нотариуса. Но есть и маленький плюс: регистрация перехода права собственности всего три рабочих дня.

2 июня 2016 г., вступил в силу Федеральный Закон №172 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

122-ФЗ Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Если мама является собственником своей доли более трёх лет, то и при продаже (к примеру), вся недвижимость будет считаться в собственности более трёх лет. Таким образом налога при продаже не возникнет.

Письмо Минфина РФ от 10 мая 2012 г. N 03-04-05/7-619, Письмо Минфина РФ от 27 июня 2011 г. N 03-04-05/7-444, в которых говорится:
«Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.».