Недвижимое имущество в вашем случае является объектом коммерческой деятельности. Согласно Гражданскому кодексу РФ, под коммерческой деятельностью подразумевается предпринимательская деятельность. Она направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1, ст. 2 ГК РФ) .
При купле-продаже объекта коммерческой недвижимости платятся следующие налоги. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ, налогом на добавленную стоимость (НДС) облагаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Осуществление сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости, естественно, предполагает переход права собственности от продавца к покупателю, а значит, данная операция подпадает под понятие реализации, установленной ст. 39 НК РФ, и облагается НДС. В соответствии с п. 3 ст. 168 НК РФ при передаче имущественных прав выставляются соответствующие счета-фактуры не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущественных прав.
Необходимо уточнить, что счет-фактура с исчисленным НДС выставляется покупателю не позднее пяти календарных дней с момента государственной регистрации права собственности на объект коммерческой недвижимости. Де-юре именно с момента государственной регистрации осуществляется переход права собственности от продавца к покупателю (п. 1 ст. 131 ГК РФ) , т. е. происходит реализация. До этого у покупателя не может быть прав распоряжаться объектом коммерческой недвижимости.
Кроме того, любая недвижимость, в том числе и коммерческая, облагается налогом на имущество. Собственники – физические лица (индивидуальные предприниматели) платят налог на имущество физических лиц, а собственники – организации, соответственно, на имущество организаций. Очень важно точно установить момент, с которого у приобретателя коммерческой недвижимости возникает обязанность по уплате указанных налогов.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Российской Федерации от 09.12.91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» плательщиками налогов на имущество физических лиц признаются физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
При переходе права собственности на строения, помещения и сооружения, в том числе скульптуры от одного собственника к другому в течение календарного года налог уплачивается первоначальным собственником с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он утратил право собственности на указанное имущество. Новым собственником, в свою очередь, начиная с месяца, когда у последнего возникло право собственности (п. 14 Инструкции МНС России от 02.11.99 № 54 «По применению Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц») .
В указанных нормативных правовых актах подчеркивается, что плательщиками налога на имущество являются только физические лица – собственники. Это означает, что обязанность по уплате налога возникает с момента перехода права собственности к лицу, приобретшему имущество, являющееся объектом налогообложения, т. е. с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Добросовестный приобретатель считается собственником недвижимого имущества именно с момента такой регистрации.
