Стали бы вкладывать 10 млн. руб в небольшое производственное помещение в черте города ?

Может и стал бы, смотря что за здание. Возможно часть здания использовал бы под сдачу в аренду небольшим производствам, часть для своего производственного бизнеса или для своего оптового склада. Своего бизнеса у вас может и не быть а аренда будет -притом это пассивный доход. Не всегда ж бегать будете.
При выборе здания стоит учесть, что все склады и производства хотят первый этаж, без всякой лестницы, хотят ворота и потолки 3-6 метров, чтобы были отдельные помещения метров по 60 -100, желательно с отдельным выходом.
Сколько в этом здании таких помещений? А вот второй этаж, если есть может простаивать. Туда разве что, какую-то швейку можно заселить.
Также вам как арендодателю желательно иметь свой котел для отопления, лучше на газе. Желательно еще, чтоб перед зданием была своя площадка для складирования и разгрузки. Ну еще лучше чтобы рядом была своя ж/д ветка.
Ну а если еще есть своя тепловая котельная, то это еще лучше.
Исходя из этого запросто мог бы заехать какой-то столярный цех, мебельный, или какая-то кузня. Оптовый склад. Хоть стойматериалов. Или какое-то производство, хоть арболита. Также интересно что там за пол, что за фундамент, а то может пресс можно было установить.
Вот посчитайте сколько таких помещений на первом этаже в этом здании, какова их площадь, и посмотрите за сколько такие здаются в аренду на местном рынке. И сколько бы вы с этого имели бы при полной загрузке. Тогда и считали -сколько бы можно было с этого иметь. Ну желательно чтобы выходило, порядка 10-12 % годовых. Для начала, если не знаете, что делать можно и арендаторов запустить. А потом, если интересно, их бизнес скопировать.
Также нужно знать, в каком состоянии это здание, а то там может стены заваливаются, крыша течет и ремонта требует, в окнах ветер гуляет . И здание может вообще не отапливается, или большие проблемы с отоплением и нет возможности подвести газ.

прежде чем что-то вкладывать, надо всё просчитать, а особенно риски.

Переводи 10 лимонов-увидишь...

Нет не стал бы. Недвижка низкую рентабельность имеет. Лучше уж арендовать помещение и запустить производство и затраты за год отбить, если знать что производить и будет сбыт.

Ну если оно прибыльное, то конечно.

Да, если будет прибыль точно

Смотря какая окупаемость.

если будет выхлоп с этого, то можно и вложить, а если вам нужны будут промышленные поля для производства, могу порекомендовать - https://www.moscowpol.ru