Как приучить собаку ходить гулять рядом? Без поводка убегает, а на команды не откликается!

Русский той терьер 5 лет. Когда покупали нас запугали тем что сказали типо он шустрый и убежать может. С самого детства на поводке, как видит его все, гиперактивность бегает бесится гулять хочет. Так возле дома на две минутки отпускала так как далеко не убежит. Всегда назад после 2 мин. приходил, я звала. Вообще послушный, не запуганный ничего. Боимся отпускать так как у нас по улицам собаки большие ходят. Если бы он во дворе как все домашние у соседей, тогда пожалуйста. Как научить его без поводка ходить только у нас в гаражах. Он у нас такой, идет собака он иногда игнорирует иногда бежит сломя голову. Один раз на него побежал джек рассел начел драться, а мой даже внимание не обращал, так вот бежит я думаю познакомится, думаю все под контролем. Он начинает с ним грызться, у какой то девочки сорвался. Я на руки а он просто испугался и пищать от страха начал, его не покусали, ничего, просто плакать начал. Ну помогите научить его часами только возле двора гулять, у нас частный дом с двориком маленьким. Спасибо за ответы заранее.