А скажите, можно ли продавать дом, находящийся под ипотекой?

продать можно с согласия банка либо с помощью знакомого агента или юриста.

Продать квартиру можно только с согласия банка, и процедура эта очень томительна.
Схема № 1 - самостоятельная продажа квартиры
Шаг первый
Как только получено согласие банка и определена сумма задолженности по кредиту на определенную дату, в нотариальном порядке заключается предварительное соглашение с покупателем вашей квартиры, о котором мы только что рассказали.

Шаг второй
Покупатель уплачивает сумму вашей задолженности по кредиту, перечисляя денежные средства на расчетный счет кредитной организации (в договоре это залогодержатель) . Кредит погашен, вы получаете на руки закладную и документ от банка об отсутствии перед ней кредитной задолженности. И в оговоренный в предварительном договоре срок идете в регистрационную службу и регистрируете: снятие обременения на продаваемую квартиру, переход права собственности на ипотечную квартиру и договор купли-продажи.

Шаг третий
При имеющейся разнице между суммой долга по кредиту и ценой квартиры, денежные средства закладываются в день сделки в депозитарную ячейку любого банка. Условием доступа к ним будет являться зарегистрированный договор купли-продажи оной квартиры. Некоторые банки иногда требуют копию (иногда нотариальную) свидетельства о праве собственности квартиры на покупателя.

Именно по такой схеме продают квартиры заемщики-банкроты.

Схема № 2 – главный распорядитель - банк
Схема, в принципе, похожа на первую, но банк берется сопровождать сделку, предоставляя свою ячейку, связываясь с регистрационной службой. Покупатель вносит деньги в счет погашения кредита в депозитарную ячейку именно этого банка, а разница между оговоренной продажной стоимостью жилья и суммой кредита закладывается в другую депозитарную ячейку на обычных условиях сделки купли-продажи квартиры.

После этого банк предоставляет в регистрационную службу уведомление о том, что кредит погашен, передает закладную, и происходит обычная регистрация сделки и перехода прав, описанная в первой схеме.

Разницу денежных средств между суммой покупки и суммой продажи квартиры вы получаете из ячейки банка после регистрации сделки.

Схема № 3 - продается кредит
Возможна и третья схема – в этом случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит, и происходит оформление кредита на него. Подписывается соглашение о переводе долга на покупателя (он же новый собственник) , который приобретает право собственности на проданную вами жилплощадь и обязанность погасить долг перед банком, став, таким образом, новым должником. Квартира, соответственно, тоже находится в залоге у банка.

По третьей схеме происходит и ныне распространенное сейчас перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит. Эта услуга связана с тем, что несколько лет назад ставки по кредитам были выше, чем сегодня. Поэтому, если есть возможность получить кредит под меньший процент, многие охотно идут на это.

Для этого оформляется необходимая сумма в кредит для погашения первого долга, а квартира, как объект залога, переводится с одного кредитного договора на другой. Такая процедура также требует согласования с банком и оформления всех необходимых документов.

На перекредитование банки идут очень и очень неохотно. Впрочем, иные банки уже и сами снизили ставки, не желая терять клиентуру.

В то же время сделки по продаже заложенного по ипотеке квартиры или дома достаточно распространены и продиктованы жизнью. Вопрос лишь в том, разобраться и оценить риски самому или обратиться к профессиональным участникам рынка ипотечной недвижимости.

Ваша схема рискована для покупателя.
Для начала продавцу нужно написть заявление и получить разрешение на продажу объекта из под залога банка. Затем банк даёт расчёты и становится точно понятно сколько продавец должен банку по кредитным платежам. . Далее в банке в одну ячейку укладывается полная сумма, доступ к которой будет иметь продавец и представитель банка, только после регистрации ДКП с обременение на нового собственника. В течении часа банк снимает обременение после погашения платежей и выдаёт закладную. В итоге у Вас на руках договор с обременением и закладная, которую вместе с договором и свидетельством нужно по новой сдать в рег. палату, чтобы получить свидетельство без обременения. Это самый безопасный способ. если в регистрации Вам откажут, вы сохраните все свои деньги, получите к ним доступ а продавец пойдёт искать нового покупателя.
Если что то не понятно, звоните 89260214470, я подскажу более подробно.

Может конечно тут нет ничего противозаконнго. Это одно и тоже что продать квартиру с долгами за ком. услуги и при получении денег погасить задолженность.