Как лучше: погасить первую ипотеку или вложиться в недвижимость и иметь еще один источник дохода?

Мои доходы около 1 млн рублей в год, из обязательных платежей только ипотека, 15 т. р. /мес., осталось 5 лет (около 700 т. р. основного долга).
Доходов для провинциального города-миллионика более чем достаточно, однако такие доходы дляться около трех лет, сколько будут дальше продолжаться неизвестно - может год, может 3, может 10.
Ежемесячно остается около 20 т. р. в остатке, которые я направляю на досрочное погашение ипотеки (за 3 года выплатил досрочно 700 т. р.).
Основные проценты по действующей ипотеки выплачены и появилась мысль перенаправить ежемесячные остатки на инвестирование в недвижимость.
Есть вариант взять потребительный кредит 1,7 млн на 7 лет с платежем 32 т. р. (под 12% годовых), с которого будет куплена однокомнатная квартира, в центре города, где стоимость аренды составляет около 15 т. р. /мес. Итого после получения кредита итоговая дополнительная нагрузка около + 20 т. р., которые у меня как раз и есть.
Вопросы состоят в следующем:
1. Как лучше: 1) погасить действующую ипотеку за 3 года, потом копить пару лет на первоначальный взнос и взять вторую ипотеку только через лет 5?; 2) взять вторую квартиру, не погасив ипотеку по первой, и параллельно, имея доход с аренды, 5 лет выплачивать первую квартиру и 7 лет вторую?
2. Если я выберу второй вариант, но доходы резко падают, я же смогу срочно продать вторую квартиру, конечно немного потеряв за срочность?
3. Что всё-таки лучше: подольше, но стабильно, или иметь сразу две квартиры, с одной иметь доход, но иметь крупные финансовые расходы.