можно ли воспользоваться материнским капиталом не дожидаясь 3-х лет на покупку жилья и как

Право на получение материнского капитала возникает со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей, и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет с этой даты. С заявлением о выдаче Вам материнского капитала Вы можете обратиться в Территориальный отдел Пенсионного Фонда именно после того, как ребенку исполнится 3 года.
Впоследствии приобретенное жилье должно быть оформлено в долях на несовершеннолетних детей.