правильная ипотека, как её грамотно расчетать и какие банки с меньшим процентом?

Меньший % там, где работают с программами (типа молодая семья и аналогичные) . Расчёт из собственных сображений. Например: улучшение (расширение) жилусловий или новое (первое) жильё, первоначальный взнос, льготы от предприятия (помощь) . Везде есть ипотечный калькулятор. Проверь несколько банков по инету.