Можно ли долю несовершеннолетнего в квартире заменить на долю в доме у его бабушки

Question

Добрый день. Имеется однокомнатная квартира 27,5 кв. м. 1/2 принадлежит мне, 1/2 ребенку 11 лет (мой племянник) . Семья моей сестры - ребенок 11 лет, ребенок 2 года, муж, собственно сама сестра. Прописаны в квартире она и дети. 
Вопрос следующий. Я состою в браке, детей нету. Хочу продать эту квартиру и купить дом 56 кв. м. Кто при этом вместе со мной станет дольщиком в этом доме? Вся семья сестры или только племянник как и было до этого?? ? Могу ли я якобы выкупить у него долю или как бы поменять ее на долю в доме моей мамы (бабушки того самого племянника) при согласии всех сторон???? Спасибо

Ребят. В чем собственно суть вопроса и есть. Мы например берем этот дом также на двоих. Улучшение условий налицо 27,5 -- 56 кв. м хотя бы. Случись чего со мной, например, моя жена будет делить этот дом с племянником или со всей семьей сестры?? ? 
И другой вопрос насчет того есть ли ему где жить. Живет он как раз с мамой папой и братом в доме бабушки и дедушки. Вот и хотелось бы как то ему долю отделить в этом доме а мне квартиру целиком отхапать.. . Все на это согласны.

"решать об обмене может решать мать племянника. Если она согласна, то заключать надо договор Мены доли н/летнего на долю бабушки. Орган опеки дает согласие в том, случае, если в результате мены не ухудшаться условия проживания и по количеству кв. м. " 
В доме у бабушки (т. е. моей мамы) я, она и отец прописаны. Дом 150 кв. м. Я думаю по площади ухудшения не будет. Согласие мамы и бабушки - не вопрос. 
Пожалуйста, люди, только не лейте воды, а отвечайте если знаете что и как. Очень надо решить этот вопрос, еще и поскорее...

"Не факт улучшения квартира на дом (саман?) . ООиП решит" 
Дома кирпичные и бабушки и который хотим приобрести, со всеми удобствами. В органах опеки есть человечек, просто он пока не сообразит как бы лучше сделать всё, и чтоб потом случись чего я не остался с носом, а все перешло племяшу и его семье, ведь фиг знает каким он вырастет. Щас детки то огого...

Слава · Accepted Answer

решать об обмене может решать мать племянника. Если она согласна, то заключать надо договор Мены доли н/летнего на долю бабушки. Орган опеки дает согласие в том, случае, если в результате мены не ухудшаться условия проживания и по количеству кв. м.

Наташа Разумова · Answer

вы продать долю несовершеннолетнего а тем более если он не является вашим ребенком не можете. вы можете выкупить сначала его долю у его мамы а его маме нужно сначала взять разрешение органа опеки на продажу этой доли и при условии что ребенку есть где жить. и только тогда вы можете выкупить долю ребенка и продать полностью квартиру. и потом купить дом и стать в нем единоличным собсвтенником

Андрей Смирнов · Answer

Можно, но при условии улучшения положения несовершеннолетнего (увеличение доли несовершеннолетнего) и согласия ООиП. 
Дольщики станут теже, что и были. За племянника будет действовать его законный представитель. Выкупить его долю, без предоставления другой, его согласия и законного представителя, - невозможно. 
 
Не факт улучшения квартира на дом (саман?) . ООиП решит. А потом уже в "Ответы". 
Случись что с тобой - у тебя свои наследники, племяш далеко.

Оксана Кунцевич · Answer

Вряд ли вы сумеете доказать в органах опеки, что улучшили условия проживания ребенка, поместив его в дом бабушки. Вы хотите продать квартиру, одного хотенья мало. Это не только ваша квартира. У вас только половина. Второй вариант: покупка дома, кто будет сособственником. Тот же племянник и будет. , если сумеете договориться с органами опеки.

Юрий Юрий · Answer

Договор мены доли н/летнего на долю бабушки не прокатит. 
В соответствии со ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. 
 В соответствии со ст. 14 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) близкие родственники – это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать) . Росреестр не зарегит, как сделку, не отвеч. требованиям закона. 
 
А вот дядя с племянником не близкие родственники по прямой восходящей или нисходящей. 
Поэтому, 
Вша мать (бабушка племянника) раз она собственник этого дома 150 м ( или сособственник) , дарит вам долю собственности в этом доме - по договору дарения. Налог на доход с дарения платить не будете, ибо вы с матерью близкие родственники. 
Регите этот договор дарения и переход к вам права собств. на долю в этом доме. 
Потом с несоверш. ребенком- вашим племянником-сособственником заключаете договор мены- (это возм. сделка и как купля-продажа, но по ст. 37 ГК РФ все чисто у вас- вы не близкие родственники, и согласие даст опека на такой договор, если площадь доли у ребенка в доме будет не меньше чем в однушке, а больше) . 
 Определитесь, какую долю вам мать подарит в доме, чтобы при пересчете в метрах вышло чуть больше, чем доля ребенка в метрах в однушке. 
Станете в резалте единств. собственником однушки, и сможете ее продать и на вырученные деньги плюс.... купить дом 56 метров. 
Поскольку дом этот покупать будете находясь в браке, то это будет совм. нажитое с женой. и при разводе будет поровну делиться между вами. 
И права несоверш. собственника не будут нарушены, он станет сособственником доли в большем жилом помещении. по метражу будет чуток больше. и типо отд. комнату в большом доме ребенку можно будет выделить в пользование . определив например порядок пользования между сособственниками. 
 
Там тока заковыка в др. , я подозреваю. 
Хз как получилось. что вы с ребенком сособственники однушки? 
не покупали же вы в равнодолевую. или получили в дар. Хорошо если так. Хуже. если приватизировали муниципалку так. и при этом до рожд. втор ребенка сестрывашей. и сама сестра добров. отказалась от приватизации. а ребенка внесли . ибо несоверш. обязат. в приватизацию. Вот сестра. раз добровольно отказалась. получила право пожизн. проживания и пользования в однушке. Это обременение. 
ХЗ, найдете ли покупателя с таким обременением, и как будете уговаривать и клясться, что сестра никогда не заявит о своем праве пожизн. проживания и не будет вселяться по реш. суда в эту однушку. 
Сестре, раз продавать будете однушку потом свою, конечно с детьми придется сняться с регучета и зарегиться в дом этот бабушкин, и лучше прям счас. вселятся там с согласия собственника- бабушки. или кто там счас собственник. и зарегятся.