подскажите пожалуйста ...очень прошу!!!

Данный договор будет являться смешанным, в случае возникновения спора по такому договору может возникнуть ряд трудностей и для арендодателя и для арендатора и нет гарантии что присудебном разберательстве вы выиграете. Плюс есть не которые сложности составления договора. Выдолжны учитывать правила составления договора аренды и договора подряда. По-этолму мой вам совет-Составьте эти договора по отдельности а потом все суммы по договору произведете самозачетом.

Да зачем усложнять? Только с налоговой будут споры о размере платы, включаемой в доходы. Лучше проводить зачеты взаимных требований в порядке ст. 410 ГК РФ

рекомендую все же отдельным пунктом установить размер арендной платы. Иначе, если Вы не назовете ее размер или механизм расчета, то договор аренды будет считаться не заключенным (это существенное его условие) .
Затем укажите след пунктом, что арендная плата по соглашению сторон засчитывается в стоимость неотд улучшений, произведенных с согласия арендодателя. О чем сторонами ежемесячно составляется акт. В акте указывается стоимость улучшений за месяц и, соответственно, арендная плата к зачету. И так придется делать ежемесячно (если другая периодичность выплаты арендной платы не установлена договором. ) Все это надо тщательно прописать, здесь этого сделать невозможно. Успехов :-)

Если так напишите греха не оберетесь, откуда будете знать сколько он потратил.
Обычно пишиться "Стоимость согласованных неотделимых улучшений подлежит возмещению Арендодателем Арендатору, если иное не предусмотрено соглашением сторон"