10 баллов тому, кто подскажет ?

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 26. Документы о правах на земельные участки
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На срок до года - регистрации не надо. Некоторые "стороны" специально "желают", дабы не возиться с регистрацией))))

Очевидно потому что регистрации подлежат договора, заключенные на срок более 1 года.
Опять же в Земельном кодексе сказано ст. 26 "Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. "

Договор безвозмездного пользования имуществом, в том числе недвижимым, не подлежит гос. регистрации в УФРС.

Потому что договоры аренды и иные, связанные с временной передачей недвижимости в пользование, регистрации не подлежат. Если не ошибаюсь, это ст. 609 Гражданского кодекса. Поэтому просто не создавайте себе проблем.

а нельзя заключить не на 1 год, а на 11 месяцев 28 дней?

Он не подлежит госрегистрации)) ) Если есть необходимость его дополнительно "закрепить" - удостоверьте нотариально. Больше никаких вариантов нет. Удачи!