как нужно вести себя хозяину квартиры, что бы квартиранты не сели на голову?Какие условия поставить при сдаче жилья?

Надо сдавать квартиру через агентство, там составляют договор, в котором все описывается - обязательства сторон, оплата коммунальных услуг (как правило оплачивает хозяин квартиры) , в общем все нюансы. Ну и конечно, смотреть кому сдаете, быть хоть чуть-чуть психологом. Не хочу показаться неполиткорректной, но если вы сдаете, к примеру, квартиру семье азербайджанцев, не удивляйтесь, что их станет значительно больше, чем было изначально.

Сохранность имущества и оборудование квартиры ( опиши всё имущество) . Оплату в определённый срок. Запрещение громкой музыки, фильмов и др. звуков. При нарушении- расторжение договора и освобождение квартиры в 3-5 дневный срок и возмещение все понесённых убытков.

а как вести себя квартирантам, когда хозяева задолбали наведываться в гости просто так?

Нужно составить договор в 2-х экземплярах, где должны быть указаны паспортные данные, сумма, за которую Вы сдаете квартиру, можно перечислить ценнык веши, которые остаются в пользовании квартирантами и оговорить правила поведения и состоянния квартиры после окончания срока сдачи.

а лучше предоплата на пол стоимости квартиры
ремонт за счет арендатора.
и штрафные санкции с 10%

Бабки за полгода вперёд и никаких гвоздей

Если такое Вы допускаете априори, то лучше вообще не сдавать)) ) а если серьёзно, воспользуйтесь помощью хорошего агентства, они и квартирантов проверят, и договор составят, и если что помогут выселить.