Размен.3х комн. квартира приватизированна на 4 доли. 2 = 1-моя +1 мего малолетнегосына, 1 доля сестры и 1- матери.

коммунальные платежи вы, как собственник, обязаны платить
в вашем случае - заключите с сестрой письменный договор, что она платит коммуналку в обмен на проживание
продать свою долю вы можете
а можете определить порядок пользования квартирой и закрыть на ключ две комнаты - тогда платить сами будете за коммуналку
выписавшись из квартиры вы не потеряете право собственности, но обязанность платить за отопление и содержание жилья у вас останется

Размен возможен только при согласии остальных собственников !! Варианты размена НЕ должны ухудшать положение других ( количество кв. м, бытовые условия и т. д. ) Удачи))

Вы можете пользоваться своей половиной, как вам угодно. Пока ребенок несовершеннолетний, вы ничего не можете сделать с его долей. ни продать, ни обменять. Но жить там - пожалуйста. Живите.

по возможности меняйтесь на 2 однок, но в одной будут жить сестра и мать

Стоп! А, что это Вы себе проблему создали, почему только менять?
Продайте свою с сыном доли и купите себе отдельную квартиру.
При продаже своих долей в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное права на их приобретение ( ст. 250 ГК РФ) Поэтому письменно известите ( заказным письмом с уведомлением, можно ценным с описью) вашу маму и сестру о продаже своих долей, укажите за какую цену. Если по истечения месяца они не выкупят Ваши с сыном доли, смело продавайте третьим лицам. Удачи Вам совершении сделки!