уважаемые юристы и агенты по недвижимости!! подскажите!!!

Регион? ) В Мск и области проконсультирую подробно. Можно в личку.
В общих чертах: договор то Вы заключите, но без акта в московской области договор просто не примут на регистрацию и пожелания продавца тут не причем. А без регистрации продавец вообще не сможет Вам продать. впрочем он никому не сможет продать на таких условиях.

Оговорите передачу денег через банковскую ячейку

Вы одинаково боитесь остаться без денег и квратиры. возьмите с него расписку, как будто он эти деньги получил от вас в долг с условием возврата, если сделка купли-продажи не состоится. Деньги переведите со счета на счет - написанием поручения в банке. У вас на руках будет это поручение, за подписью операциониста и печатью. В случае судебных разбирательств это поручение, выписка о движении средств со счета и расписка будут более чем достаточны

Кто такой умный сказал, что без акта о передаче недвижимости вы не можете заключить договор?
В чем вообще смысл данного акта?
Берите и заключайте договор.

заключите договор залога, если он откажется от продажи -деньги обязан вернуть в двухкратном размере
или
банковскую ячейку объясняется, прежде всего, тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи
Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.

Непонятно. Договор купли-продажи - это факт покупки квартиры. Акт приема-передачи - это факт передачи квартиры.. . И что? Заключаете договор и регистрируете его в рег. палате. Акт можно - позже.... Если не произошла передача квартиры.... Естественно, свидетельство на право собственности не получите. Можете вообще заключить договор купли-продажи и подписать акт передачи квартиры, но расчет оговорите в договоре после регистрации перехода права собственности.
Лучше, конечно, по подобным вопросам обращаться к специалистам очно.