Соблюдение прав несовершеннолетнего при продаже жилого помещения (суть дела внутри)

Если часть квартиры принадлежит ребенку по праву наследования, дарения или участия в приватизации, первым шагом на пути продажи квартиры должен стать визит в органы опеки и поручительства.
Продавцу предстоит убедить чиновников, что в результате продажи квартиры интересы ребенка не пострадают, то есть он не останется на улице, а получит взамен равноценную жилую площадь. Кроме того, родителям (опекунам, усыновителям) предстоит доказать, что после продажи данного жилья стоимость имущества несовершеннолетнего, которому принадлежит доля в квартире или доме, не уменьшится.

В данной связи могут возникнуть проблемы, например, в случае продажи квартиры в Москве для последующей покупки загородного дома в Подмосковье или в другом регионе. Стоимость обычной квартиры в центре столицы несоизмерима с ценами на недвижимость в подмосковных городах и тем более в других областях. Так что, даже если продажа тесной двухкомнатной квартиры позволит приобрести просторный дом, где у ребенка будет своя комната, органы опеки и поручительства могут не выдать разрешение в связи с тем, что цена нового недвижимого имущества значительно ниже. В таком случае родители могут попытаться привести другие аргументы — экологическую ситуацию в центре мегаполиса, близость к родственникам, подходящий климат, улучшение жилищных условий, наличие более высокооплачиваемого места работы родителей, школы и детского сада на новом месте, большую площадь новой недвижимости и так далее. Однако государственные органы редко верят на слово, и лучшим аргументом будет открытие расчетного счета на имя несовершеннолетнего, на который будет положена часть от стоимости проданной квартиры, причитающаяся ребенку, как одному из участников сделки. Такой аргумент может переубедить чиновников лучше всяких голословных заверений.

Важный момент — в свете вышеперечисленных требований может показаться, что родителям придется приобрести новое жилье, причем не хуже старого еще до продажи квартиры. На практике такой поворот событий часто просто нереален — именно на средства от продажи обычно и приобретается новый дом или квартира. Поэтому органы опеки чаще всего требуют одновременного приобретения нового жилья с такой же или большей площадью.

Вы сначала сходите в опеку с заявлением о продаже старого жилья с выделением доли ребенку в новом

продажа и покупка должны быть практически одновременными.

если вы сначала покупаете, то оформляйте на себя
потом когда будете продавать квартиру и получать согласие органов опеки, оформите договор дарения на необходимые квадраты
заранее ничего на ребенка не оформляйте

В опеку там все вам и разъяснят

долю ребенка отчуждаете, а предоставляемую взамен закладываете, опека пошлет вас лесом 100%

У вас должна быть альтернативная (одновременная) сделка. Вам надо сходить в органы опеки и подать документы на свою старую квартиру и на ту которую вы покупаете. Не ущемлять права ребёнка (наделить его долей не менее той которая у него была) . Без разрешения опеки сделку не зарегистрируют.