слышали что нибудь, квартира в аренду с последующим выкупом???

Аренда жилья с последующим выкупом

Наверное, практически каждый человек, вынужденный снимать квартиру в течение длительного периода, хотя бы раз задумывался о том, что деньги, выплаченные «дяде» , могли бы быть использованы для погашения ипотеки или рассрочки при покупке собственного жилья. К сожалению, на практике аренда по-прежнему остается значительно выгоднее ипотеки из-за высоких процентов, а варианты с беспроцентной рассрочкой на российском рынке практически не встречаются. В данном случае нельзя списывать со счетов еще один вариант – аренду недвижимости с последующим выкупом, хотя сегодня такой вид сделок на рынке происходит довольно редко.

Особенности аренды жилья с последующим выкупом
Эксперты в один голос заверяют, что данный вид сделок является рискованным для обеих сторон в силу отсутствия сложившихся механизмов их осуществления и формирования цены. Суть сделки довольно проста: между сторонами заключается договор, согласно которому арендованная квартира переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды, если арендатор к этому времени выплатит выкупную стоимость недвижимости в полной мере.

В целом рассрочка и аренда с последующим выкупом похожи, но методы регулирования этих сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ разные: порядок приобретения в рассрочку рассматривается статьей 489, а выкуп арендованного имущества – статьей 624. Кроме того, к обеим сделкам применяются нормы, регулирующие порядок купли-продажи недвижимости, например, статья 554 и статья 555 ГК РФ.

Для продавца недвижимости более выгодной будет продажа квартиры в рассрочку, в том числе потому, что стоимость объекта выплачивается на порядок быстрее, чем в случае с арендой: от года до трех лет. Но выгода кроется не только в этом.

Спокойно смотреть, как растут ставки?
В процессе выкупа рыночная стоимость недвижимости или арендные ставки могут существенно вырасти. С юридической точки зрения ни одна из сторон не имеет права требовать внесения изменений в договор на основании существенного изменения конъюнктуры рынка. Изменения выкупной цены можно добиться только по дополнительному письменному согласию сторон, но кто согласится добровольно терять в прибыли или переплачивать за квартиру?

Поэтому, если не удастся договориться «на берегу» об индексации уровня платежей и конечной стоимости на уровень инфляции или, наоборот, при отрицательной динамике рынка, о фиксированной цене на весь период, то в итоге одной из сторон останется только кусать локти. В этом и заключается основной риск подобных сделок.

Риски для арендаторов
Кроме того, для человека, снимающего жилье, есть еще один риск. Договор аренды с последующим выкупом не регистрируется, поэтому, для арендатора возможны различные неприятные последствия. Например, если арендодатель внесет квартиру в качестве залога по кредиту, при наступлении срока перехода собственности квартира может оказаться в залоге у банка и сделка не состоится. Избежать этого можно в том случае, если рантье согласится зарегистрировать покупателя в квартире, но этого он делать совершенно не обязан.

Аренда квартиры с последующим выкупом для арендатора является своеобразным аналогом ипотеки, но без переплаты, залогов, поручителей и сбора документов. Нюанс заключается в том, что арендатор жилья не является собственником, как в случае с ипотекой, и если у него не будет возможности платить за выкуп квартиры, он может быть выселен без возврата ранее уплаченных денег.

Есть ли будущее у подобных сделок
Несмотря на то, что сделки по аренде недвижимости с последующим выкупом – явление, можно сказать, экзотическое, все же есть смысл говорить о перспективах развития этого направления.

Рассматривать подобную сделку следует при том условии, что рынок аренды и продажи недвижимости должен либо оставаться в стагнации, либо его изменения должны быть максимально точно прогнозируемыми.

По этому поводу есть закон - ст. 624 ГК РФ - читайте и все поймете.