Риелтор предлагает купить комнату 1 метр (по договору дарения) и остальное по купле продажи.

Обьясню сначала для всех специфику покупки комнат в Питере (в том числе в общежитиях). Общежитиями (в коорых что-то может продаваться) у нас называют бывшие общежития, переведенные в муниципальную собственность. И комнаты в них-это обычные комнаты в обычных коммуналках. Комнаты в коммуналках в Питере (в отличие от остальной страны, где комната-это отдельный обьект) оформляются как доли всей квартиры<следовательно, при ее продаже нужны отказы соседей от первоочередного права.
Теперь к предложению риэлтора. Когда продавцу (или его риэлтору) лень или неохота получать отказы от всех сособственников (а в общаге их может быть очень много) или рассылать им уведомления о продаже (а это все стоит денег), тогда покупателю предлагается купить комнату через притворную сделку-через договор дарения. Но с договора дарения покупателю придется платить налог (13 % от стоимости доли по ПИБу). Чтобы этот налог сделать совсем малюсеньким<предлагается сначала подарить махонькую (примерно соответствующую 1-2 метрам) дольку, при этом покупатель становится сособственником и при дальнейшей покупке не нужно согласие остальных соседей. А потом спокойно продается оставшаяся часть.
Такие двойные сделки раньше проводились достаточно часто. Но шито все белыми нитками (для чего дарилась махонькая долька) и суды их стали признавать недействительными на раз-два. Поэтому от такой схемы практически все риэлторы давно отказались.
Можете конечно и согласиться. Обычно в общагах такой народ, который не бежит оспаривать сделки (в отличие от обычных коммуналок, где народу меньше живет)
Но есть еще 2 варианта, которые для Вас предпочтительней
1)дарение полностью всей комнаты. такую сделку оспорить практически нереально (если вы сами будете молчать как партизан. Подарили и точка). Но тогда Вам придется платить налог на дарение. А подсчитайте его сами. Возьмите инвентаризационную стоимость всей квартиры. Можно узнать из техпаспорта из ПИБа или в режиме он-лайн на Сайте Росреестра России (ищем по адресу сведения из ГКН). Умножаем на долю (которая соответствует комнате и указана в свидетельстве о госрегистрации). И берем 13 % от этой суммы. Может оказаться совсем небольшой<особенно если коммуналка достаточно большая. И потом платим эту сумму, можем просить агента на эту сумму понизить стоимость комнаты.
Плюс такого варианта-покупаем сразу и действительно экономим месяц. Минус-сделка притворная и налог.
2)Самый предпочтительный. Сделать все по уму, то есть по закону. Через нормальный договор купли-продажи. То есть заставить продавца взять нотариальные отказы от тех, кого удасться затащить к нотариусу. Кого не удасться или не найти-им послать уведомления (как это делается, риэлтор должен знать). Вот здесь есть минус-придется ждать долго. Если почтальон лично вручит письмо под расписку-месяц со дня вручения. Если сособственник не получит письма-месяц со дня отправки письма обратно. Итого-месяц-два придется ждать.
Плюсы-законно и хрен оспоришь. Минусы-очень долго. да и комнаты в общагах обычно дешевые и легко находятся другие желающие купить через дарение-из под носа вариант уйдет.
и еще, риэлтор немного лукавит, в таком виде как она предлагает, сделка пройдет не на месяц быстрее, а на пару недель (если сравнивать с законной сделкой через куплю-продажу). Две регистрации по 18 дней-это полтора месяца.
Уф, как много написала.

Полная бессмыслица, не говоря уже о том, что метрами комнаты не продаются.

Неужели такой фокус может пройти в ЕГРП ?? Анекдот. какой-то.. Очень любопытны последствия такой сделки.. Легко опротестовать в суде, имея ввиду ее мошеннический характер ( игнорируются интересы соседей по коммуналке и их приоритетное право на покупку комнаты - ст.250 ГК РФ )

Известная и довольно распространённая технология продаж комнат, когда есть реальные трудности с уведомлением лиц, имеющих преимущественное права покупки. В некоторых городах она довольно активно используется, а где-то о ней даже не знают. Например, у нас, в Набережных Челнах, подобная схема не используется вообще.
Однако, ваша дописка о том, что речь идёт о комнате в общежитии, полностью сводит на нет смысл использования данной схемы. Поскольку, для продажи комнаты в общежитии, извещать владельцев других комнат не нужно. В этом случае, мне бы хотелось услышать аргументацию вашего риелора.

Очень хорошая и безопасная схема! не надо заморачиваться с многочисленными отказами!

По всей видимости покупка коммуналки или доли в жилье? Очень хороший ход для того, чтобы не тратить много денег и времени на оповещение сособственников, оспаривание и пр.

Не вижу выгоды ни для Вас ни для риэлтора а посему ПОДОЗРИТЕЛЬНО.
Если только не комната в коммуналке.