Выбирали кв-ру под ипотеку, а там перепланировка

Советы по предпродажному узакониванию перепланировки равноценны отказу от этой покупки, потому что процесс узаконивания занимает достаточно много времени. Если всё нравится и вы готовы взять все хлопоты по дальнейшему узакониванию на себя, то можно сделать попытку покупки этой квартиры в кредит. Проблема в Оценочном отчёте, который делают оценщики. Некоторые банки работают с любыми независимыми оценщиками, а есть такие, которые требуют обращаться только к аффилированным с ними или вообще имеют собственный оценочный отдел. То есть, многое зависит от банка, в который вы обращаетесь. Шансы есть. Многое зависит от квалификации готовящего данную сделку. Поскольку вы стремитесь обойтись без специалиста, то будьте готовы к сюрпризам на рынке недвижимости.
Во всяком случае, я подобные сделки делаю. А заодно получаю, в лице покупателей, заказчиков на узаконивание перепланировки.

прежде надо узаконить перепланировку.. . в таком виде Росреестр документы вернёт обратно

выбрали квартиру- это хорошо
пусть хозяева сделают документы и покупайте

Такие перепланировки банк не одобрит. А проем между кухней и комнатой навряд ли удасться узаконить.

Стены -не несущие. Перепланировка небольшая. В Питере большинство банков могло бы такую квартиру одобрить, но при условии, что покупатель напишет банку обязательство, что в течении полугода либо зарегистрирует перепланировку (у нас в Питере все это сложно и дорого) либо вернет все взад. Обычно потом это потихоньку замыливается и все про нее забывают.
Как дело с этим обстоит в Вашем городе-не знаю. Узнавать надо только в банке. А Росреестру глубоко насрать на перепланировки (если они внутри квартиры)

Пусть продающие узаконят перепланировку-цена вопроса тыс. 10. Сделайте на эту сумму цену покупки выше. И все будут довольны!