Жилищное право

Коллеги, возник спор, рассудите.

Спор возник с одним юристом.
Ситуация: Квартира, две доли у двух собственников. Один хочет сдать свою долю в найм, другой (который живет в данной квартире) не против этого и согласен.
Спор возник по поводу правильности оформления такой сделки.
Оппонент считает что в договоре стороной наймодателя должны выступать оба долевых собственника, так как найм доли невозможен согласно ГК РФ так как это не отдельный индивидуализированный объект.

Я считаю что это неправильно и сделка должна быть проведена в другом порядке.
По моему мнению на стороне наймодателя должен выступать собственник который долю сдает, а другой долевой собственник в договоре или отдельным соглашением к нему вправе только дать согласие на заключение такой сделки (так как речь идет о сдачи совместной долевой собственности). А уже после заключенной сделки наниматель с долевым собственником проживающим в квартире должен заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением, или такое соглашение вообще включить в сам договор.
На мой взгляд позиция оппонента неправильная потому, что если на стороне наймодателя выступают оба собственника, то значит они оба и вправе претендовать на получение арендной платы, хотя второй собственник долей продолжает пользоваться в квартире, а первый нет.

Какая позиция на ваш взгляд вернее или обе неправильнее?
ЕБ
Евгений Белкин
56 492
если речь о выделенной доле, то вопросов быть не может. если речь о доле в праве, то договор аренды надо связать с соглашением о порядке использования общего имущества
Константин Моор
Константин Моор
99 588
Лучший ответ
Евгений Белкин Вот я про это же и пишу. А со мной спорят, что мол второго сособственника тоже надо на сторону наймодателя писать. Стороной то договора он будет являться, но не на стороне наймодателя а просто как лицо дающее согласие на сделку и на порядок пользования с нанимателем.
определен ли порядок пользования долями, т. е. имеется ли хоть какое-то овеществление доли заинтересованного собственника?
Лена Елена
Лена Елена
51 090
Евгений Белкин Я же все это написал. Они об этом заключат или отдельное соглашение или включат в сам договор. Само собой в определении порядка фигурирует конкретная комната.
Евгений Белкин Если имеется в виду было ли определено это между самими собственниками то к примеру было. Вопрос вообще теоретический, для него собственно это пока не обязательное условие, поскольку они при найме все равно заключат соглашение об определении.
Согласна с вами ( о пользовании--сразу в договор). Хотя, если дойдёт до крупных конфликтов и разборок (что вряд ли--изначально второй собственник согласен), наверное, предпочтительнее другой вариант.
ДШ
Дмитрий Шикунов
56 158
Евгений Белкин Какой именно вариант предпочтительнее?
Сдать внаем ДОЛЮ невозможно, так как доля - это доля В ПРАВЕ собственности на жилое помещение, а не какая-то его часть. ПРАВО не может быть объектом договора найма или аренды. Сдать внаем можно только всё жилое помещение или изолированную комнату в нем. А так как жилое помещение принадлежит 2 собственникам - только с разрешения обоих.
С учетом того, что есть кухня, ванна, туалет и т. д. - места общего пользования, то, естественно - 1 вариант. Просто в договоре надо все оговорить, в том числе и оплату (кому-то больше, кому-то меньше). Но выступать наймодателями должны обе стороны, как владельцы КВАРТИРЫ, одна КОМНАТА в которой сдается в найм.
Тут даже и спорить нечего...))
Ольга Лиханова
Ольга Лиханова
94 071
Все написано предельно простым языком в Глава 35 ГК РФ. Тут нет предмета спора, есть необходимость прочитать Главу 35.
Аман Кулбеков
Аман Кулбеков
54 208
Во первых долю сдать в найм нельзя. Доля это право пользования в некой степени. В найм сдают имущество, которым является квартира. Квартиру сдают в найм с согласия всех собственников, что и должно быть отражено в договоре. Там же должно быть отражено вознаграждение собственников, порядок пользования имуществом и ряд других моментов. Самое интересное в том, что вселив лицо по найму его выселить
можно опять же, с согласия всех либо через суд.
Koblan Moldash Uly
Koblan Moldash Uly
53 575
Евгений Белкин Так я же и пишу с согласия, а не отражать в договоре как второй наймодатель.
Я бы сделал так, как предлагает Ваш оппонент: два наймодателя, один наниматель. ТО, что один из них не проживает в квартире, проблемой не считаю. В чём здесь проблема? Неосновательное обогащение? Так какое же оно неосновательное, если сам собственник подписал договор? Ну, если второй собственник так уж не согласен с тем, что он там не живёт, а дохода получает не больше, чем тот, кто живёт, что ж, пусть заключают соглашение о непропорциональном распределении доходов - ст. 248 ГК позволяет ( чётко сказано: " плоды продукция и доходы распределяются пропорционально, если иное не предусмотрено соглашением. ") Вот и пусть заключат такое соглашение. Думаю, можно его внести в текст самого договора.
А идея сдавать в наем ДОЛИ мне как-то не нравится.
Галина Рыгина
Галина Рыгина
25 674
Евгений Белкин Ну такие доли однако есть и их как то надо сдавать в найм, при согласии конечно же другого собственника.
Ольга Лиханова Сдать внаем ДОЛЮ невозможно, так как доля - это доля В ПРАВЕ собственности на жилое помещение, а не какая-то его часть. ПРАВО не может быть объектом договора найма или аренды. Сдать внаем можно только всё жилое помещение или изолированную комнату в нем. А так как жилое помещение принадлежит 2 собственникам - только с разрешения обоих.
С учетом того, что есть кухня, ванна, туалет и т. д. - места общего пользования, то, естественно - 1 вариант. Просто в договоре надо все оговорить, в том числе и оплату (кому-то больше, кому-то меньше). Но выступать наймодателями должны обе стороны, как владельцы КВАРТИРЫ, одна КОМНАТА в которой сдается в найм.
Тут даже и спорить нечего...))
Мне нравится Ваша точка зрения. Ст. 246 ГК - распоряжение с согласия других собственников, может иметь место попытка признать сделку недействительной и выселить жильца - от этого убережет полученное согласие.. ну, как то так
ИС
Ирина Састре-Сендра
4 389

Похожие вопросы