покупка квартиры в ипотеку

Вносите аванс, а не залог. Он возвратен

деньги не могут быть предметом залога

Деньги не могут быть предметом залога (в залог может быть предоставлено только какое-то имущество).
Поэтому-либо аванс либо задаток.
Это, во первых
А, во-вторых, я при внесении авансового платежа при покупке с использованием ипотеки всегда прописываю такой пункт-В случае письменного отказа банка в кредитовании данного ОБЬЕКТА, продавец обязуется вернуть все переданные ему деньги в полном обьеме в течении одного рабочего дня.
Это же не Ваша вина<что банк углядел в его документах какой-то криминал.

для начала проконсультируйтесь в самом банке, аккредитовали они объект или нет, или если аккредитуют, то гарантированно это, т. е. вопрос времени, или нет гарантий. а заодно и на предмет предоставления ипотечного кредита лично вам.

Фигня это все. Через суд все возвращается... Вы ведь не купили, поэтому деньги положено Вам вернуть. И не важно, Вы передумали или нет. Просто на возврат уйдет много времени. И хоть даже Вы и выиграете, то у ответчика может уже денег не быть :) Только поэтому опасен залог.

Составьте соглашение об авансе. Банк при оформлении ипотеки примет это соглашение и зачтёт как часть денег внесённых вами самостоятельно. Мы так делали год назад. проблем не возникло. Аванс возвращается при срыве сделки.

Берите Новостройку. И ставка по ипотеке меньше и меньше рисков.
И цена возможно будет выгоднее.