Планирую покупку квартиры по ипотеке. Действителен ли договор купли-продажи квартиры 1993года?

Нет Госреестра.
Есть Росреестр и ЕГРП, где права и сделке регятся.
ЕГРП с 98 года.
Поэтому и не может быть в ЕГРП сведений о правах собственности чела, который их приобрел по сделке от 93 года.
Если вы взяли выписку из ЕГРП по правам на объект этот вами покупаемый, и там пусто, то это хорошо, это значит, что с 98 года сделок и изменения прав, ограничений не было по этой квартире.
До 98 года права и сделки регились уполнмоч. органами исполнит. власти или БТИ.
В Москве (у вас в профиле Москва), регили сделки в Комитете муницип. жилья Москвы.
Значит можете сделать еще запрос в Деп. имущества Москвы по зарегеным правам на объект до 98 года.
Получите выписку, кто собственник (ура, если ваш продавец).
Смотрите на правоустанавливающий док продавца- его договор купли-продажи от 93 года, на нем должен быть штамп Комитета муниципал. жилья с датой- штамп о регистрации, если так, то все в порядке, ваш продавец - собственник. и плюс его право подтверждает выписка. полученная в ДГИ.
Ваш продавец мог бы обратиться с этим договором своим в Росреестр и зарегить ранее возникшее право собственности, заплатив госпошлину. и получив свидет. о праве собственности и запись в ЕГРП о своем праве.
Но он имеет и так правомочия собственника, и можете заключить сделку,
и когда пойдете вместе с продавцом подавать заяву о регистр. перехода права на вас- покупателя, то продавец одновременно подаст еще и заяву о регистр. своего ранее возникшего права, при этом он платить госпошлину не будет.
Т. е. одновременно внесут запись о его ранее возникшем праве и тут же о вашем праве по вашему заключенному договору. И госпошлину заплатите только вы.
----------------
Если договор не зареген у продавца в установл. порядке, и по выписке о правах на объект, он- не собственник, то у него нет правомочий собственника продавать,
и вам не нужно покупать квартиру у лица не имеющего правомочий собственника.
Ищите себе др. квартиру для покупки.

Действителен. Тогда право собственности не регистрировали.

Зависит от банка. Как правило заставляют регистрировать ранее возникшее право.

договор действителен, но для банка от продавца нужны кадастровый паспорт, справка ЕГРП, и много справок, если собственник хочет продать он это все должен предоставить

Раньше, вообще покупали, что называется ''по рукам''.
По мере развития бюрократизации нужно переодически менять-обновлять правовые документы. Это только в Швейцарии поезда ходят по расписанию прошлого века.
Договор действителен, но под ипотеку придется переоформить и получить ''Свидетельства государственной регистрации права'' (собственности)

Действителен.. См. ст. 6 № 122 - ФЗ..

И как продавец собрался продавать то, что ему не принадлежит?