статья жилищного кодекса

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире
 
1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Вообще. ст. 59 ЖК РФ. вам выше ее скопипастили.
Но м. б. местным жилищ. законом, если есть таковой, и больше прав.
Например в Москве можно еще и по дог. найма с последующ. выкупом или без оного, и выкуп можно по себестоимости и по рыноч. цене, зависит от обстоятельств.

есть очередники в коммуналке - им и тому кто стоит раньше ...если очередников нет - могут и чужим

Комната смежная. Ее отдадут владельцу или нанимателю смежной комнаты. В Москве сейчас вышло постановление о не подселении новых людей в освободившиеся комнаты коммуналок