Как правильно начать сделку при покупке жилья?

Какие траты на сбор каких доков?
Нет там особенных дорогостоящих доков. И вообще это обязанность продавца.
Риэлтору денег не давать.
Риэлтору тот платит, кто с риэлтором заключил договор на оказание услуг, вот в соотв. с этим договором этот чел и платит за оказанные услуги.
Покупатель и продавец могут заключить предварит. договор.
Осн. предмет предварит. договора- обязательство стторон заключить в будущем договор купли-подажи на существенных условиях, согласованных в предварит. договоре.
Для составления и оформления договора- обращ. к юристу.
Можно для обеспечения обязательств по предвар. договору заключить отд. договор аванса или задатка.
Аванс- включается в расчеты по будущ. договору, и если договор купли-продажи по той или причине не будет заключен, то аванс "продавец" возвращает "покупателю".
Задаток тоже включается в расчет по будущему договору, но возврат отличный от аванса.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) " от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2015)
ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
-------------------------
Поэтому, если стороны согласны с таким назначением обеспечит. платежа и последствиями- задаток могут оформлять.
--------------------------
Предварит. договор в простой письм. форме, аванс или задаток- тоже.
Предварит. договор. как и договор купли-продажи не подлежит регистрации в Росреестре.
Передачу денег по договору оформлять распиской. но можно предусмотреть и безнал. способ расчета договором.
--------------------------

Исходя из вашего вопроса, речь идёт о предварительном договоре купли-продажи.

во первых самое главное--удостовериться, что ВАМ известны все--кто имеет отношение к этому жилью--ЭТО И ЕСТЬ САМОЕ ГЛАВНОЕ-ИБО ПОТОМ, ЕСЛИ НАЙДЁТСЯ ХОТЬ ОДИН ЧЕЛОВЕК--ВСЁ ОТНИМЕТ!!!
подтверждение, что нет исков долговых-что не под залогом-и всё должно быть подтверждено справками заверенными НАТАРИУСОМ
натариуса проверьте-если много лет занимается -можно верить, если его услугами пользовались ваши знакомые, родственники

А что, этот самый Продавец платит деньги за то, чтобы достать документы из шкафчика? Или вы что-то другое понимаете под "Продавец тратится на сбор документов"?
" Риэлтор берет вперед эти деньги как свою долю и в случае отказа Продавца продавать жилье Покупателю может эти деньги не возвращать, так как эти деньги - оплата риэлтора" - это вообще как? Покупатель вносит аванс, но каким-то волшебным образов все начинают считать его не авансом, а оплатой Продавцы услуг Рылтора? Круто, что сказать. Йося Бендер от зависти в гробу перевернулся.

В чем проблема провести платеж безналично? Останется платежка с указанием назначения платежа.

Составляете Предварительный договор, в котором обе сторон - продавец и покупатель - фиксируют условия сделки - объект, сроки сделки и освобождения, стоимость, схему расчета....
В предварительном договоре указывается что покупатель передает ПРОДАВЦУ аванс (или задаток) - ни как не риелтеру

расписку, и регистрация предварительного договора купли продажи