Как правильно заключить сделку?

через нотариуса? договором дарения, чтобы налоги не платить

К нотариусу топайте и оформляйте договор дарения

Отчуждение м. б. безвозмездным: договор дарения, которым вам дарят, а вы- принимаете дар.
Или возмездным: вам продают и вы покупаете.
Оба договора- в нотариал. форме, ибо при отчуждениии доли обязат. нотар. форма договор.
Потом на основании договора регится в ЕГРН Росреестр переход права на одаряемого или покупателя (см. какой договор).
--------
Если продавец/даритель не выселяется после отчуждения,
будете выселять его реш. суда как прекративш. право пользования.
ч. 1 ст. 235 ГК РФ:
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8164301022c75a87e7eb4ca24cbeee288288d53c/
ч. 1 ст. 288 ГК РФ:
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/db5bf587a8a8b32165868ef80dd84b20989c9831/
ст. 304 ГК РФ:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3a820582b0e614ab5534769b7bd207bd095cbe8e/
ч. 1 ст. 30 ЖК РФ:
Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/249c5f90a05fa67bba29ea9aeccf535cdacf8307/
-----------
С учетом его долга, вам нужно будет урегулировать этот вопрос при отчуждении.
Понятно, что он долг платить не хочет и, возможно, именно поэтому и отчуждать собрался.
Но надо понимать, что долг у собственника, и даже после отчуждения им доли у него долг останется, до даты регистр. перехода права на Вас (а с этой даты у вас уже возникнет обязанность).
--------
Плюс отдел. тема- НДФЛ при продаже или дарении.

Долю продать или подарить можно только через нотариуса, берите второго собственника и идите к любому нотариусу, составляете договор и в МФЦ за оформлением перехода права собственности

Оформить нотариальный ДКП.