квартиру продают через риэлтора, он говорит собственник оформил доверенность на знакомую для продажи, тк сам живет далеко

1) Ни за что не стала бы покупать по доверенности - большой шаг к мошенничеству. А вы без сопровождения риэлтера.
Но
если продавец готов прибыть на сделку,
предоставить вам (и оставить вам ) справку из псих - и нарко- диспансеров.
Если будет нотариальное согласие его супруга на сделку
то можно, если вы
проверите квартиру от дня приватизации: кто был прописан на момент приватизации - все ли прописанные получили долю . И куда выбыли..
Все должны быть выписаны (сняты с регистрации в квартире ) ДО сделки. - но не в тюрьму или армию - вернутся сюда.
Ну с перепланировкой вы уже все поняли...

является перепланировкой... и если она не зарегистрирована, то новому собственнику ещё и штраф придётся за неё платить

Пусть сами оформляют перепланировку и на сделку пусть приедет хозяин.

В продаже по доверенности ничего особенного нет, но снос стены является перепланировкой, а была бы стена несущая - так и согласовать ее было бы нельзя (это они так сказали, что деревянная стена, но не факт). Новому собственнику придется все оформлять, потому что иначе могут быть проблемы с регистрацией прав собственности, потому и кадастровый паспорт не показывают или его действительно нет

покупай через банк - деньги после регистрации права и получения свидетельства о праве - и никаких задатков .

покупка по доверенности - большой риск. 50% случаев это мошенночество

так возьмите свежий технический паспорт и сверьте

Наймите риэлтора, он проверит все документы, а то лоханетесь. Если не разбираетесь в документах, зачем самостоятельно вопросы решаете?