О земельном участке купленном взятом у государства на 49 лет

Арендатор земельного участка может передать право аренды третьим лицам. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Такая сделка часто именуется перенаймом. Перенайм может быть как возмездным, так и безвозмездным. После перенайма все права и обязанности по основному договору аренды переходят к новому арендатору. (Точнее, это происходит в момент государственной регистрации права.) Так что подобная сделка является вполне нормальной, легитимной и очень даже распространённой на рынке.
недвижимости.
Если вопросом подготовки и проведения сделки занимается квалифицированный специалист, то все необходимые условия для этой сделки будут соблюдены. Я имею в виду необходимость уведомления арендодателя, согласие супругов сторон сделки (если кто-то из участников состоит в браке).
В собственность участок можно переоформить после постройки жилого дома. Выкупная цена из муниципальной собственности, как правило не очень высокая. Причём перевод в собственность - это не обязанность, а право владельца объекта недвижимости. Вполне возможно оставить участок в режиме аренды.

Купите зем. участок ИЖС у собственника (физлица или мунициплитета) себе в собственность и стройте на нем индивид. жилой дом.
Только идиот может "купить" у лица, не имеющего правомочий собственника, зем. участок - у арендатора, чтобы построив дом, покупать этот участок второй раз у собственника- муниципалитета. Еще неизвестно, продаст вам муниципалитет или нет.
Вы не понимаете что ли, что у Вашего продавца нет правомочий собственника, он всего лишь арендатор?
Кадастр. паспорт любой может получить, заплатив госошлину. Наличие кадстр. паспорта у некоего гражданани не означает, что он имеет правомочия собственника и может торговать зем. участком.

Вы вообще знаете, что там за зем. участок. его назначение?
С чего вы взяли, что там дом строить можно? Там может для с/х производства участок.
Например срок до 49 лет аренда для сельскохозяйственного производства, по п. 11 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.
А по ИЖС или ЛПХ на 20 лет аренда по п. 3 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Если земельный участок выделен для ИЖС и у продавца имеется на руках кадастровый паспорт на этот участок, то смело оформляйте договор купли-продажи участка надлежащим образом. Чтобы перевести арендованную землю в собственность, нужно: построить индивидуальный жилой дом, зарегистрировать право собственности на дом, обратиться со свидетельством о регистрации жилого дома в администрацию, которая должна перевести арендованную землю в собственность. Другими словами : Для выкупа земельного участка, как правило, необходимо наличие на участке объекта завершенного капитального строительства – то есть, жилого дома, введенного в эксплуатацию. Поэтому, как Вы хотите ...через пару лет перевести его в собственность при условии постройки на нем фундамента ???то у Вас ничего не получится к сожалению.

что значит "купить в аренду"?

Если Вы в состоянии заплатить 4млн за участок и построить на нем дом, почему не хотите обратиться за консультацией к очному юристу?