Здравствуйте, вопрос таков имеем квартиру с сестрой которая

А почему вы не можете участвовать в приватизации. Если вы откажетесь от участия, то у вас будет право пожизненного проживания в квартире. Квартиру с таким обременением не продать. Но при этом у вас появляется гарантия, что вас не кинут после приватизации . Но в любом случае надо оформлять нотариальное соглашение

Вопрос первый: сестра зарегистрирована в этой квартире и включена в договор соцнайма?

Если нет - приватизировать квартиру она не сможет никоим образом.

Никакой договор не заставит сестру отдать вам деньги, полученные при продаже её квартиры. И продажа квартиры- это намеренное ухудшение ваших жилищных условий. Можете с очереди слететь и остаться ни с чем. Не рыпайтесь, пока жильё ее получите. А при получении наверняка будете обязаны сдать эту квартиру. Кстати, а как сестра может быть зарегистрирована сразу в двух квартирах? Сиротам дают квартиры в соцнайм

Вопрос: " какой договор мне составить что бы после того как квартира будет приватизирована на сестру и продана, получить с неё свою половину денег"
Ответ: сестра не обязана вам отдавать какие-либо деньги после продажи своей собственности.

так эта квартира по наследству не переходит, она не ваша.
в определенных случаях туда вообще могут вселить других жильцов

почему не можешь быть участником приватизации - дети 2 раза приватизируют до 18 лет и после 18 лет в другой квартире.. в этом проблема ?

Вам необходимо официально отказаться от приватизации. Но вам это не даст права на получение ведомственного жилья (или на что Вы там рассчитываете), поскольку это будет расценено как намеренное ухудшение жилищных условий. Кроме того, Вы сохраните право проживания в такой квартире, и зачем покупателю такой "подарок"? Можно сняться с регистрационного учета в этой квартире, вы тогда теряете право на приватизацию именно этой квартиры. И право проживания тоже. Ну и сестра Вам по-закону тоже потом ничего не должна (только по-совести)

Заключить нотариальное соглашение, о том, что при продаже квартиры предоставить Вам жил площадь, а так же прописать это в договоре