спрошу за сестру. по соственности

Вы собственник ЗУ и вправе распоряжаться им по собственному усмотрению, в т. ч. продавать кому угодно. Наличие у соседей претензий и даже судебные спор о границах ЗУ не является основанием для отказа в гос. регистрации прав на него (п. 2 ст. 20 ФЗ "О гос. регистрации прав.. . ) Вас риэлтор разводит

С чего вы решили, что нужно согласие соседей? Если у вас есть кадастровый паспорт на участок, свидетельство о гос. регистрации права, то вы вправе продать свой участок без всякого согласия соседей. Делать межевание для этого не нужно. Другое дело, если у вас в собственности доля в праве, а не земельный участок целиком, тогда желательно выделить участок в натуре, а для этого нужно межевание.

Согласие соседей на продажу не нужно в любом случае, нужно выполнить одну формальность, если у вас доля, направить уведомление о продаже, а не получать согласие.

Затевать межевание и пр. имело смысл в том случае, если на вашу долю не было коммерческого спроса, не было покупателей, в противном случае смысла в этом нет.

Но выделенный участок имеет большую рыночную ценность и его проще продать.

Вам нужно разделиться в любом случае, определить границу участка. Если риэлтер сможет на это повлиять в обход ваших шизиков (у самой такая ситуация у родственников) , бог ей в помощь. Может наоборот с мертвой точки сдвинется дело.