Могут ли признать сделку купли продажи квартиры не действительной?

Перве-наперво это срок давности - 4 года, а даже для признания сделки недействительной по признакам не соответствия ее закону (ничтожной сделки) , срок исковой давности - 3 года. Это раз.
Расписка - это документ, который подтверждает факт передачи денег. И если она подписана, принята и передана - то она действительно и никакими голыми словами (свидетельскими показаниями это не опровергнуть) .
Если сделка оформлена письменно и зарегистрирована в Рег. палате, зарегистрирован переход права собственности - то это означает, что все довольны, все смеются. Назад дороги нет.
Расторгнуть сделку (теоретически) по причине неоплаты за квартиру еще возможно, если действительно оплаты не существовала как таковой (правда тогда не было бы и расписки) , но это надо строго соблюдать требования ст. ст. 450-451 ГК РФ.

Вряд ли. Самый главный вопрос - где взял деньги собственник, чтобы погасить банковский кредит. Ваши свидетели пусть подтвердят, что деньги Вы передавали. А срок исковой давности разве не истек? Мошенничество чистой воды: 4 года, продав квартиру, жил-не тужил, вспомнил наконец про деньги. Откажут ему в иске - Ваша очередь взяться за него. Жадных фраеров надо учить, как говорил герой "Классика"

срок иск. давности по сделкам 1 год вот и все

даже если расписка не заверена нотариусом она имеет свое юридическое значение