продавец умер. как оформить право собственности на зем. участок?

Для получения нужного Вам результата путь только один: оформить наследство на сестру умершего, потом уже она как собственник этого земельного участка Вам по договору купли-продажи продаст (с обязательным офомлением в ФРС) . Нужно доказать нотариусу, что она - сестра умершего (нет документов - можно в суде установить факт родственных связей) . Знает ли сестра, что брат продал уже этот участок Вам и что за участок он деньги уже получил?
Кстати, Вадим посоветовал Вам обратиться в ФРС и обжаловать отказ в суде. Можете даже не делать этого, отказ в регистрации будет правомерен: без продавца право на участок по договору 2004 года не зарегистрируют.
Землеустроительные организации тоже не решат Ваши правовые проблемы, они только кадастровый паспорт на з/у могут сделать.

в суде подтверждай купле- продажу и регистрируй договор!! ! Подай документы на регистрацию, и если откажут- обжалуй в суде!!!!

Никак, надо было сразу оформлять договор купли-продажи и регистрировать его в УФРС, расписка сама по себе ничего не доказывает. Свидетельские показания здесь тоже в расчет не берутся. Считайте, что деньги потеряны.

В таком случае вам необходимо обратиться в суд за признанием права собственности на земельный участок, либо сестре обратиться в суд за установлением факта родственных отношений

Я вижу в /Вашем вопросе и объяснении противоречие: если наследственное дело на сестру умершей открыто - это значит, что сестра каким-то образом доказала нотариусу родство. Когда родство не доказать, нотариус дела не откроет, заявления не примет и отправит в суд. Наследник может, конечно, выслать ему заявление по почте и приложить копию искового заявления.. .
Кстати, по 1917 и 1919 гг. я бы поискала данные о рождении не в ЗАГСе, а в храме - то есть в церковных книгах или в церковном архиве - того города (поселка, деревни - населенного пункта) , где родились сестры.
Да, ситуация не простая, надо доказывать родство, чтобы появился наследник, в противном случае участок может уйти государству.
Кстати, никакая землеустроительная организация тут не поможет.

попытатся получить документ о праве полььзования

Обратитья со всеми документами в любую землеустроительную организацию. Они оформят Вам все нужные документы. Это платно.