Подскажите на каких условиях договориться с собственником комнаты, какой договор с ним заключить, чтобы

Это как в Гонконге -доходные дома в виде квартир собачьими клетками под сдачу. Ну так они не продают эти койко-места, а только сдают их в аренду.
Владельцы недвижимости придумали ставить в комнату до 20 металлических клеток, которые сдают в аренду этому контингенту.
Самая дорогая клетка стоит около 200 долларов, самые дешевые – около 130-150 долларов в месяц.
Таким образом, с одной большой комнаты в 40-45 квадратных метров лендлорд имеет в месяц до 3-4 тысяч долларов дохода.
https://pikabu.ru/story/zhizn_vsobachikh_kletkakh_vgonkonge_7475491
*
Выкупать по частям микродоли в комнате, продавцу доли в виде комнаты не выгодно, и это не зарегистрируешь. Во- первых, потому что микродоли труднее продать, чем комнату в квартире, и цена из метр дешевле чем цена всей комнаты. Поэтому, если продавец продаст одну микродолю, то затем ему сложнее будет продать оставшиеся его доли, поэтому он пойдет только на продажу сразу всей его доли в квартире. А если доля в квартире, не выделена в натуре, то такое еще вряд ли кто согласится купить. Только под регистрацию.
Поэтому если продавец и согласится продавать, то только разом.
И также стоит учесть что перед продажей доли, нужно уведомить собственников других долей в этой квартире, что продаете эту долю, может они ее купят сами, так как у них есть преимущественное право покупки в течении месяца, и то продавец доли обязан уведомить по какой цене она продает всю свою долю в квартире, а не какие-то ее микродоли, иначе сделку оспорят . И то что такие продажи нотариально удостоверяются.
Также стоит учесть что вы не можете продать только койкоместо в квартире, вы продаете только какую-то долю в квартире не выделенную в натуре и порядок пользования которыми не установлен..

это лютый бред