стоит ли лезть в ипотеку, если у меня уже есть квартира

Никакого смысла в твоей махинации нет.

Ежемесячные выплаты по ипотеке многократно превышают стоимость аренды.

Лучше доход с двух своих квартир копи и складывай на счет - накопишь быстрее без всякой ипотеки.

Если ожидаемые 50 тыс не на что потратить - бери. С другой стороны, с мамой 20 лет жить не будешь, и с девушкой есть риск разбежаться...

Хорошо считаете виртуальную прибыль, на самом деле подводных камней много и в аренде, и в ипотеке. Вы не берете в расход, что те две сдаваемые квартиры со временем теряют свой чистый вид и их периодически надо ремонтировать, а вы в это время должны заплатить очеердной платеж по ипотеке???

из Вашего вопроса не понятно - есть ли у Вас другие средства к существованию, кроме тех доходов, на которые Вы в теории рассчитываете от сдачи квартир,
опять же, регион региону рознь, разная стоимость недвижимости и стоимость проживания,
для начала сдайте те квартиры, которые у Вас есть в наличии, и посмотрите расклад, сколько реально у Вас ежемесячно остается,
а может быть девушка решит сама сдавать свою квартиру, а жить у Вас,
ой, и только не пишите, что Вы делаете это ради будущих детей,
рассуждения "через 20 лет у меня будет своих три квартиры" - извините, они всегда поражают меня до глубины души, жизнь изменяется каждый день.
"лезть в ипотеку", на мой взгляд, возможно только имея не менее 50% для первого взноса,
результатом Вашего необдуманного решения может стать ситуация, когда Вы вынуждены будете продать одну из квартир, чтобы покрыть ипотеку по другой. ИМХО
и, кстати, посчитайте переплату за квартиру по вашей схеме, думаю, не ошибусь, если она будет двукратной.