Варианты переоформлении ипотеки

Для начала узнайте в своем банке, согласятся или они изменить предмет залога и на каких условиях. Если -нет, то ищите покупателей на свою квартиру, как найдете так пойдете дальше со своими многоходовками. Если не продадите то и говорить не о чем.
Ну еще можно вариант рассмотреть -рефинансирование вашей ипотеке в том банке, который готов потом заменить предмет залога на другой.
Также по родителям, им нужно заранее узнать на какую сумму им дадут ипотеку исходя из их дохода и максимального срока кредитования. При этом нужно учесть что в сбербанке хоть и дают ипотеку после перехода на пенсионный возраст, но при этом платежи по ипотеки при этом уменьшают исходя из размеров пенсии, т. е. получается фактически что почти всю сумму по ипотеке нужно выплатить до перехода на пенсионный возраст, до 60лет для мужчин . И исходя из максимальной суммы кредита и первоначального взноса смотрите что же за коттедж можно купить за эти деньги. И какой банк еще нужно знать проводит, сделки по покупке коттеджей в ипотеку.
Ну еще вариант- родители просто продают свою квартиру и покупают коттедж в ипотеку.
Продать свою квартиру в ипотеке тоже не просто -это только прямая покупка, без различных цепочек и альтернативных сделок, когда еще что-то свое продают или делят. Без всяких мат. капиталов. Ну еще вариант, если найдется покупатель который вместо вас готов вписаться в вашу ипотеку (перемена лиц в обязательствах по кредитному договору и банк даст согласие на продажу ему вашей квартиры), при условии что он в качестве первоначального взноса отдаст вам разницу между ценой квартиры и остатка по ипотеке (если срок вашего платежа по ипотеке не велик, иначе смысл данного ипотечного договора теряется для нового заемщика, так как первоначальный взнос к примеру намного выше 20 %), и он проходит по доходам в вашем банке. Поэтому круг покупателей резко снижается.

продаете свою из- под ипотеки, выкупаете родительскую, так же с обременением и коттедж новая ипотека

Уточните сначала согласится ли банк вообще сделку провести т. к вы близкие родственники и ДКП между вами могут признать недействительным. Сбербанк и ВТБ точно откажут